最近荔湾好火......

从昨天荔湾的土拍情况就可见一二。

这宗地块吸引多家房企围猎，算上马甲，此次一共有超过21组竞买人。

(资料图片)

要知道，这宗地块设置了最高限制地价19.3亿，相比起始价的16.8亿，哪怕按最小的增加幅度去摇，基本举个13手就直接摇号了。

而地块还没到限时竞价，两天就喜提了9个报价，再来几手就到封顶价格了。

然后又在限时竞价当天，仅1秒就被顶到摇号。

摇号当天，开发商还罕见地排长队入场摇号，最后是天选之子武汉城建幸运中签，其他房企只能遗憾退场。

据小道消息，武汉城建不排除会和其他开发商合作。‍

｜开发商排队“买地”

究竟为什么大家都非要来抢这块地呢？ 一方面是地块自身均好性强，又 体量小，总价低，风险可控。另一方面，也反应了 开发商们对当前荔湾楼市的看好。毕竟最新数据显示，3月份中心五区成交中，荔湾以成交827宗位列第一。 不仅如此，其环比涨幅227%，相比其他区域来说，也是一骑绝尘的存在。 如今的荔湾，的确就是热，就是受买家欢迎。 但是就目前荔湾的供应量来说，并不小。 截至2月底，整个荔湾的库存量达60.49个月，去化周期达27个月，开发商们要开始刺刀见红了。 而且现在荔湾一手在售项目也有十几个，其中光是在沿江一带，一手项目遍 布，堪称修罗场。 不过好在整个荔湾的买入选择丰富。 有总价300-450万的刚需产品，如珠江广钢花城、保利和樾滨江、雅居乐天际715等。 也有总价600-800万的偏改善项目，如中海保利朗阅、万汇天地·金域曦府等。 当然，更多的是总价上了千万的豪宅，如白鹅潭悦府、广州滨江上都、广州幸 福湾等。 各花入各眼，比起海珠、天河等板块，荔湾的上车门槛较亲民，选择也更多。 再来看荔湾的板块，如今其各个板块的价值，也在随着荔湾发展而不断洗牌。 最显而易见的，是如今整个荔湾的发展重心，已经从老城外移，变成 围绕白鹅潭展开，楼市重点，自然也不例外。 但白鹅潭概念很大，最最核心的当属 白鹅潭CBD与 聚龙湾组团。 其中白鹅潭CBD将有地标三馆合一、还将有立白中心、白鹅潭国际金融中心等产业总部。 最重要的是，华润万象城也落地于此，而CBD隔壁的聚龙湾组团，未来也将有太古汇、太古里等高端商业也将落地于此。 可以说，这两个板块就是荔湾的商业+产业代表， 是未来荔湾最靓的仔。

|广州白鹅潭聚龙湾区城市设计效果图

目前这俩片区内只有一个一手项目，即白鹅潭悦府，近期入市价格单价7.5-11万/平。 这个项目关注度非常高，毕竟它应该是荔湾最核心区的项目，想置业的荔湾的高端改善人群基本不会错过。 |周末白鹅潭悦府销售中心人气 其中最小的130平上车户型价格最笋，早早就被抢售一空，首开成绩就刺破20亿，看来很多人还是认可白鹅潭CBD地段的。

|白鹅潭悦府首推的泓座与玺座

如果说白鹅潭CBD是荔湾第一梯队的价值高地，那第二梯队，必有围绕在周围的 广船、广钢、花地湾等板块的一席之地。 至于这三个板块怎么排序呢？ 我认为 广钢+广船，是＞花地湾的。 因为广钢虽然是纯居住板块，但胜在板块成熟且体量大配套全， 是市区不可多得的大型高端住区。 而且其房价也不大涨大跌，相对健康。 最关键的是，广钢与广船是起到一个互相补充，互相成就的作用。 广钢没有产业？广船有，还有办公、商业等。 而广船未来的人气，也可以通过如今已日趋成熟的广钢来补充增长。

|广钢新城

这两个板块连片发展，绝对起到了1+1＞2的作用。 目前这两个片区的一手项目，广船的滨江上都有江景的优势，如今均价已经去到10万+。 而广钢的一手项目方面，其最后一块宅地打造而成的中海保利朗阅，如今在6.3-7.3万/平。 距离广钢较近的项目还有珠江广钢花城、保利和悦滨江等，售价在4-5万/平左右。 其中保利和悦滨江户型做的不错，地段也好，4万的售价，果然卖的好。

|保利和悦滨江样板间实拍

这一方面说明刚改客户对于价格还是比较敏感，另一方面也说明了广钢影响力依旧。 至于花地湾，比起芳村、广船这些片区，少了江景资源，而且目前配套也属于正在完善阶段。 但 花地湾紧挨 白鹅潭核心区与聚龙湾组团 ，是白鹅潭的重要居住组团。 而这三个片区，白鹅潭核心区的“产”，聚龙湾的“商”与花地湾的“居”，未来将形成白鹅潭的 “城-人-产”的格局。 讲道理，花地湾+白鹅潭核心区+聚龙湾肯定比广钢+广船的量级来得要大。 但是你要知道，广钢目前已经是成熟的居住片区，而花地湾一方面是城市面貌有待更新，一方面是地铁覆盖不足，这些都需要时间去弥补。 好在整个片区将统一规划，打造成一个完整的大城，万科将其命名为万汇天地。 其一期万汇天地·金域曦府，在售均价约5-6万/平，一直都稳坐荔湾热销楼盘TOP3内。 近期也将推出二期万汇天地·臻园，主打改善，吹风价去到6-6.5万/平。 除了第二梯队的板块，其他板块其实都距离白鹅潭CBD有点距离，基本就是第三梯队的板块了。 比如 医药港板块，其实目前建设进度算快，其产业主打广州国际医药港医药健康产业，已初具规模。 而且区域内的健康方舟、粤港澳大湾区医药健康综合试验区等也已落成。 |医药港已落成的健康方舟 板块内还有星河COCOPARK的商业综合体，江景也不缺。 但说到底，这个板块距离白鹅潭CBD较远，而且区域内目前就一个项目——广州幸福湾，均价9-11万/平，自身的客群也主要集中在周边黄沙水产市场的老板们。 我去过项目现场，感觉产品打造会深得潮汕老板们的心......

|幸福湾可望一线江景

还有 滘口板块，虽然算在白鹅潭CBD的概念里，但自身没啥规划。 而且片区的城市界面充斥着旧厂房、城中村等，商业配套方面也有短板 。 除了江景有看头，还有5号线滘口站可直达珠江新城外，板块内其他配套难言完善。 目前板块在售项目新世界凯粤湾、星河江缦等，在售均价5-6万/平。 值得一提的是星河江缦，该项目起初开盘时走豪宅路线，还需要验资300万才可看房，彼时房价一度高达7.5万/平。 怎奈去化不佳，如今有传言项目部分单位降价幅度颇高，豪宅降身段，就是片区真实价值的体现。 |中介广告截图 其实说到底，目前白鹅潭的布局，颇有种以万象城为中心，越接近万象城的板块价值越高的感觉。 然后再综合板块自身的规划， 最后 根据自身的预算去匹配板块。 以上，有不同想法的欢迎评论区探讨。

————旧改秘密，偷偷说给你听————

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